燕郊房价2022最新楼盘消息查询_燕郊房价2022最新楼盘消息

2024-07-16 13:27:11

1.银保监会：房地产泡沫化已被扭转，这释放出了怎样的信息呢？

2.楼市“松绑”，青岛等地为何反转？

3.为什么北京周边房价这么高？

4.多地楼市销售“冷热不均”房企谨慎转型楼市成交逐渐复苏

5.北京楼市：再次提醒；此类房产，即使亏本也要清仓

燕郊房价2022最新楼盘消息查询_燕郊房价2022最新楼盘消息

多年传言终成真，取消限购限售不再是个“略”字了。

8月5日，廊坊市发布《廊坊市扎实推动全市经济平稳健康发展的一揽子措施及配套政策明白卡》，其中《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》（下称《措施》）明确表示，“取消户籍、社保（个税）等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件。”

也即，廊坊正式取消了住房限购、限售等政策。自从2017年廊坊实施限购限售政策以来，当地房地产市场降温明显。从《每日经济新闻》记者多方访的信息看，开发商人士对此毫不意外，并表示“早已施行”，“客户对政策利好的敏感度很低，甚至已经产生了抗性”。

从“略”到正式官宣解除

2017年6月，廊坊开始实施严格的限购政策，非本地户籍居民家庭在当地购房需要缴纳3年社保或纳税证明，限购1套房。此后5年，环京楼市几近冰封，期间的解除限购传闻也从未停歇。

此番廊坊政策详细解释了解除限售限购针对的人群：“对招才引智高端人才、招商引资企业高管、北京非首都功能疏解随迁人员购买首套时，按照本地户籍对待。对‘北三县’和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。”

降低利率和首付方面也有了相当程度的优惠，“对于购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房利率下限调整为不低于相应期限市场报价利率减20个基点，力争2022年8月份全市新发放个人住房加权平均利率较4月份下降30个基点。”

进一步降低住房公积金首付比例。缴存职工使用住房公积金购买家庭首套自住住房的，首付款比例不低于20%。对拥有1套住房并已结清相应购房的缴存职工家庭，再次申请住房公积金购买普通自住住房，首付款比例不低于20%。对拥有1套住房但未结清相应商业性个人住房的缴存职工家庭，再次申请住房公积金购买普通自住住房，首付款比例不低于30%。

今年以来，廊坊解除限售限购传闻甚烈。2022年4月，有传言称廊坊已经解除限购，当时记者曾致电廊坊市住建局，得到了否定答案。

包括燕郊镇在内的“北三县”一直以来也是解除限售限购呼声较高的区域，根据《每日经济新闻》此前报道，早在2020年5月，有燕郊楼盘便宣称“有北京社保即可买房”。

记者留意到，《措施》其实早在6月17日就公布于廊坊市人民中，只不过当时对于解除限售限购的表述是“略”。

环比增长125.03%

“环京”是廊坊的一个标签，也是很多北漂买房的第一站。不管是燕郊、香河、大厂还是固安，都有着大批北漂购房人，限售限购对于当地楼市的影响不言而喻。

2021年初，华夏幸福危机爆发时，该公司董事长王文学首先便是认为“错误研判了环京”，他表示：“2016年以前，公司的投资布局集中于环京区域。市场销售及回款占比达90%以上。由于对形势误判，后期继续加大环京产业新城的投入和配套住宅投资，但环京住宅市场量价齐跌，规模腰斩。初步测算，4年来累积影响公司销售回款超过1000亿元，同时还严重影响产业新城回款和应收存货的价值。2016年底，大规模收并购狂飙突进，但是项目质量不高，过于集中在环京区域，给资产盘活带来较大困难。”

根据中指院数据，2022年6月，廊坊新建住宅平均价格为116元/平方米，环比下跌0.37%，跌幅较上月增加0.15个百分点。

土地方面，廊坊楼面价环比上涨，同比下跌，溢价率再次下探，跌破1%。2022年6月廊坊成交楼面价为30元/平方米，同比下跌19.55%，环比上涨64.34%；平均溢价率0.5%，同比下跌22.78个百分点，环比下跌1.02个百分点，溢价率持续走低。

近期有固安当地居民也通过微信告诉记者：“最近固安刚需楼盘销售价格有上涨趋势，可能是因为低利率和低首付。”

中指院数据也同样显示了成交量的增长。6月廊坊成交规模同比扩大近3成，累计成交规模同比增加近1成。2022年6月廊坊商品住宅成交规模为34.3万平方米，同比增加32.04%，环比大幅增加125.03%；上半年廊坊市商品住宅累计成交规模为151.81万平方米，同比增加11.%。

“早已执行”

对于该政策，各方反应不一。

易居研究院智库中心研究总监严跃进8月9日通过微信告诉记者：“下半年类似城市放松楼市政策的导向非常明确，对于提振房地产市场交易行情的意愿非常强，也在很大程度上促进了房地产市场的健康发展。该政策对北京周边的唐山、衡水、邢台、承德、沧州等地也有启发。”

但中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静8月9日通过微信表示：“从政策效果及市场趋势来看，此前廊坊市区和‘北三县’取消限购政策已经落地执行，首付比例也已执行首套20%、二套30%，房贷利率最低执行4.25%，但市场并未出现回暖。”

“究其原因，一方面，前几年环京市场的快速升温主要依靠北京外溢自住及投资需求带动，而近几年北京住房供应逐渐增加，同时疫情防控严格，环京跨城通勤受到一定影响，北京外溢需求基本消失；另一方面，环京区域近几年产业发展不及预期，人口导入有限，在市场下行阶段，本地刚需入市节奏也放缓。因此，即便取消限购限售等政策，对交易市场的提振效果或有限，短期廊坊地区房地产市场调整态势或难改。”

开发商人士对该政策也并未有太积极的反应。

有开发商人士8月9日通过微信向《每日经济新闻》记者表示：“廊坊此次正式解除限购，对市场的提振效果有限。在此之前，一线早就已经执行了。据廊坊一线销售人员表示，客户对政策利好的敏感度很低，甚至已经产生了抗性。”

另一名开发商人士8月9日通过电话向记者表示：“廊坊解除限购限售，对于区域市场还有当地房企肯定是个好事，不过我们内部整体上还是挺平静的。实际上廊坊的利好政策上半年就已经开始施行，但从房价上看没有回升迹象。如今对于房地产而言，已经不是限售限购一项政策能够大范围影响的了，还需要看疫情、收入、信心等一系列因素，而且房地产市场也不是一个区域的事情。”

银保监会：房地产泡沫化已被扭转，这释放出了怎样的信息呢？

廊坊废除限购的消息再次传出。8月8日上午，新京报记者就此问题与廊坊市政务中心取得联系，该中心的相关工作人员确认，《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施明白卡》（简称《政策明白卡》）第一条提出，取消户籍、社保（个税）等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件；对“北三县”和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。

上述工作人员进一步回应称，“也就是说，廊坊现在已经取消房地产市场限购、限售政策，具体情况还需要相关主管科室回复。”

问题在于，廊坊废止限购的消息传出，为什么影响如此之大？一方面，因为2017年廊坊发布的限购政策规定限购区域涵盖廊坊市主城3区和下辖的7个县市，包括环京重镇燕郊、香河、固安；另一方面，在执行限购的五年里，环京楼市从高峰跌入低谷，量价齐跌，市场一度冰冻，虽然后来有所好转，但仍是低位运行。

毫无疑问，廊坊废止限购，将在一定程度上增加购房需求、促进市场活跃，但是在整体房地产市场消费信心不足的情况下，尤其是今年以来受疫情影响，其效力会有多大，尚未可知。

近日，廊坊废除限购的消息再次传出，这次被证实是真的。图/IC photo

廊坊市废除限购成真

近日，廊坊市推出了《廊坊扎实推动全市经济平稳健康发展的一揽子措施及配套政策明白卡》，其中一条是《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施明白卡》。《政策明白卡》明确指出，优化调整住房限购、限售政策，取消户籍、社保（个税）等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件。对招才引智高端人才、招商引资企业高管、北京非首都功能疏解随迁人员购买首套房时，按照本地户籍对待。对“北三县”和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。

据了解，今年6月17日，廊坊市曾发布过《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》，被称之为“廊六条”，但是第一部分内容并未显示，呈现为“略”。对照《政策明白卡》的其他内容，与“廊六条”内容基本一致。

除了取消限购限售外，《政策明白卡》还包括满足房地产业合理资金需求，充分保障引进人才的合理住房需求，提高房地产交易服务水平，打通安置房、保障性租赁住房筹集与存量商品房的通道，用好绿色建筑金融政策支持等内容。

具体来看，在支持购房者购房方面，力度较大，诸如对符合条件的个人住房按揭加大投放力度，合理确定并推进落实商业性个人住房最低首付比例；对于购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房利率下限调整为不低于相应期限市场报价利率减20个基点，力争2022年8月份全市新发放个人住房加权平均利率较4月份下降30个基点；二套住房商业性个人住房利率政策下限按现行规定执行。

事实上，廊坊废止限购的传言一直在路上。今年4月，有媒体报道，廊坊市发布一则《关于公布市规范性文件清理结果的通知》，对3个市规范性文件予以废止，其中《廊坊市人民办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（简称《意见》）赫然在列。当时，新京报记者曾从廊坊市人民多个部门核实获悉，确实发布了废止文件。

时至今日，距离廊坊发布最严限购令已经超过五年。在此前的2017年6月，廊坊市出台《意见》，从严调整住房限购措施，实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。

具体的限购内容是，非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。与此同时，严格落实差别化住房信贷政策，对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。

这份限购文件囊括了环京楼市最重要的几个地区，诸如三河、大厂、香河等北三县以及廊坊主城区、固安等地区，叠加其他调控政策，至此，以燕郊为主的环京楼市神话破灭。

如今，限购被废止，这对于环京楼市来说，无疑是利好的。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示：“在本地购房需求较弱以及当前房地产市场整体压力较大下，廊坊取消限购具备一定的市场必要性，能缓解当地楼市较为低迷的局面。房地产市场调控的目标是稳健发展和良性循环，在市场较为低迷下取消过往严苛的政策是允许的。”

环京楼市有所回温

2015年-2017年，受北京购房需求外溢等影响，环京楼市成为投资、投机重地，成交量、房价持续走高。以廊坊市主城区为例，2015年廊坊市主城区房价在7000元/平方米左右，到2016年底，部分楼盘价格冲击2万元/平方米大关。不只廊坊市主城区，固安、香河等县城部分新盘都冲破2万元/平方米，尤其是与北京通州仅一桥之隔的燕郊，房价在炒房客的推动下攀升，个别项目价格一度接近4万元/平方米。

但是，随着2017年前后环京一系列调控政策出台，尤其是廊坊市发布限购政策，给楼市“当头一棒”，环京房地产市场迅速降温，成交腰斩。

据诸葛找房统计数据显示，固安新房在2016年成交30565套，2017年跌至11110套。香河新房在2016年成交27617套，2017年跌至16506套，2018年跌到谷底，为2532套，不过此后又有所回温，从2019年的5583套上升至2021年的8661套。

今年以来，廊坊房地产市场整体仍较为疲软，不过在“廊六条”的作用下，6月份，环京楼市有所回温。根据克而瑞环京投资决策系统统计，今年6月，廊坊市区住宅市场环比量价齐涨，当月共成交739套，环比上涨8.8%，同比下跌27.8%；成交面积7.77万平方米，环比上涨11.9%，同比下跌26.3%。

与此同时，6月份，三河市共计成交212套，环比上涨221.2%，同比下跌83%，成交面积2万平方米，环比上涨209.7%，同比下跌82.3%；大厂商品住房市场共成交138套，环比上涨94.4%，同比下跌46.5%，成交面积1.51万平方米，环比上涨115.4%，同比下跌40.7%；香河区域共成交41套，环比下跌33.9%，同比下跌91.5%，成交面积3958平方米，环比下跌30.3%，同比下91.1%。

在廊坊从事房地产开发的一位业内人士向记者表示，从2017年至今，廊坊房地产限购政策已经执行了五年多，也给企业的销售回款带来了影响。这段时间里，一些小企业基本已经淘汰，剩下的规模型房企，也面临着一些亏损和回款困难。

最近两年，随着执行层面政策有所松动以及改善需求增多，燕郊、固安等地楼市有所回暖，成交量回升，但是以价换量增多。

去年，一则“燕郊天洋城房产免费送”的消息在网上流传，由于“资不抵债”，网名为“厚土”的业主准备将位于河北燕郊天洋城的一套于2016年购买的40平方米房子赠与别人，彼时还剩70多万。虽然是个例，但是能够折射出，环京市场仍处于低迷的状态。

事实上，今年以来，受疫情、通勤等影响，环京楼市成交下行更甚，尤其是在5月份之前。一位环京房产中介人员表示：“今年应该是环京楼市5年来最差的一年，进不去，怎么买房呢？”

解除限购对楼市影响或许不太大

廊坊市废除限购成真，是否能够为环京楼市注入强心剂？是否能够推动当地房地产市场的明显回温？

合硕机构首席分析师郭毅认为，廊坊废除2017年楼市限购政策，从廊坊大片区来说，只有燕郊利好更明确一些，比如地铁站的建设、沿路检查站的撤销或外迁，有可能会拉动购房需求。但其他片区对购房人的吸引力不是太大。

中原地产首席分析师张大伟表示，尽管环京市场中商品房价格已经回落，但是购房人对环京市场还在观望，购房人的心理预期和信心还需要一定时间和条件才能恢复。目前，购房人对跨区域买房还是比较谨慎的，而在疫情管控的环境下，使得环京到北京的通勤时间拉长，这又会影响购房人对环京区域市场的信心。

“从目前来看，廊坊解除限购，会对市场带来一些影响，但是影响不会太大。主要因为房住不炒的大环境已经形成，人们购房主要是为了自住，会变得更加谨慎，这就使得廊坊区域的购房需求大幅减少。”上述房地产开发人士说。

此外，在北京工作多年的赵先生向记者表示：“目前环京二手房转手依旧很困难，由于疫情防控还在继续，再加上时而传出‘环京房企爆雷’的消息，环京区域一些个人房贷断供案例也在不断增加，所以购房人暂时不敢轻易购房。”

新京报记者段文平张建

编辑武新校对刘军

楼市“松绑”，青岛等地为何反转？

中国银保监会相关部门负责人在介绍第五次全国金融工作会议要求的防范化解相关风险工作进展时表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。银保监会：房地产泡沫化已被扭转，这释放出了怎样的信息呢？

1、官方通报

在严监管之下，房地产市场迅速降温，房地产行业也迎来了近二十年来最深的一次调整。中国人民银行最新数据显示，截至2022年二季度末，房地产开发余额12.49万亿元，同比下降0.2%，增速比上年末低1.1个百分点。个人住房余额38.86万亿元，同比增长6.2%，增速比上年末低5.1个百分点。

2、为什么国家预防房地产泡沫经济？

我国房地产确实存在结构性泡沫，即部分城市房价严重偏高，房价收入比偏离实际，而且住房早就步入?供大于求?局面了。当然，也并不是说大城市就没有泡沫。以深圳为例，自今年初发布?二手房指导价?政策到现在，全市房价普遍下跌了10%左右，此前热炒的区域跌幅甚至达到了15%以上。一句话，深圳的房价能跌这么多，就说明还是有泡沫的。再比如环京的燕郊，过去三年多，房价整体下跌了55%左右，很多2017年单价3万多的楼盘，现在已经跌到了不足2万，泡沫之大可以想见。

3、房地产新政策

房地产存在泡沫，但一直以来国家对于调控房地产的态度都是?全力稳楼市?，尤其是?促进房地产市场平稳健康?这句话，在重要部门、重要会议上更是频频被重点提及的。今年12月以来，央行、住建部、银保监等部门重点强调的话又升级为了?促进房地产业良性循环健康发展?。央媒经济日报等媒体在评论楼市时，也重点突出，稳才是楼市的理想状态，房地产市场既要抑制房地产泡沫，又要防止大起大落。

后记：在房价暴涨的时候，必须毫不手软地降低杠杆，一方面是对银行的保护，另一方面绝对是可以降低炒房收益的，从而抑制炒房的冲动。所以，房住不炒背后的真实含义是，绝对不允许炒房人拿社会资金去炒房，自己的钱随便炒，管不了也不想管，正如你拿着自己的钱去澳门，管不了。但你赌输了，千万别连累全社会无辜的人。

为什么北京周边房价这么高？

9月中旬以来，不少城市陆续出台楼市“松绑”政策。

在这一轮“松绑”中，宁波、青岛、苏州、济南、郑州等热点城市纷纷发布相应政策，全面（或部分）取消楼市限购政策。

比如，青岛9月15日发布的《我市动态完善房地产政策》中提到，二手住房不再限购。苏州9月14日传出消息，全市取消首套房限购，下辖的6区交易中心已开始执行该政策。

彼时，行业内不少声音直呼，“全面取消限购的大潮开始了”。

但不久上述两地相继撤回楼市“松绑”政策，引发广泛关注。

“松绑”力度远胜以往

与以往不同，此轮楼市“松绑”，有着显著的特点。

广东房产政策研究中心主任李宇嘉告诉中国新闻周刊，最近放开限购政策的城市，都是区域热点城市，不再是过去的三四线城市。

“这一轮放开限购的背景，主要是8月院常务会议明确提出各地可‘一城一策’，阶段性实施灵活的地产调控政策。”李宇嘉说。

对于这些热点城市而言，此轮放开限购的政策力度远胜以往。

据了解，宁波早在9月8日就已全面放开限购，家庭购房不再限制套数。虽然宁波的“松绑”没有公开发文，但根据当地房产交易市场具体执行的政策，在购房审核方面，宁波已经全面放开了楼市限购。

9月13日，郑州发布《郑州市公安局关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》，进一步放宽中心城区落户条件：凡具有合法稳定就业或合法稳定住所（含租赁）的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以申请登记城镇居民户口。

这意味着郑州成为国内第一个真正实现“零门槛”落户的特大城市。

此前，郑州楼市限购条件包括本市户籍的家庭可购买2套，单身可购买一套；外地户籍居民想要买房，需要在郑州缴纳24个月的社保或个税。一旦取消落户限制，相当于直接降低外地人在郑州购房的门槛。

苏州9月14日的“松绑”限购政策提出，非苏州户籍者在苏州六区（吴中区、吴江区、姑苏区、相城区、高新区、工业园区）购买首套房，无需开具社保证明或个人所得税证明，但限购1套。苏州本地户口的家庭，最多能购买3套。

9月15日，济南也发布消息，限购区域从此前的8个区调整为二环以内的历下区、市中区2个区。

值得注意的是，青岛、苏州很快撤回“松绑”政策，再现楼市政策“一日游”现象。

青岛在发布楼市调控新政一天后，删除了“二手住房不再限购”字眼；苏州则在传出全面取消限购两天后出现政策反转，宣布继续执行限购。

重新调整之后，苏州的政策是：除吴江区开放限购外，其他五个区即吴中、姑苏、相城、高新和工业园区均恢复了此前的限购政策。

苏州相城区房管局工作人员表示，目前外地人购房还是需要6个月社保或者个税证明。

“松绑”与紧急撤回背后

为何这些城市大幅度“松绑”楼市限购？为何又在出台相关政策之后紧急撤回？

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类调整说明政策放松过程中，各地担心出现炒房等市场乱象。

国家统计局网站9月16日公布的数据显示，8月份，全国70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数有所增加。

具体而言，8月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降的城市有49个；二手住宅销售价格同比下降的城市有61个；全国商品房销售面积同比增速为-23.0%。

地产市场的不振，直接传导到土拍市场。今年1～8月份，全国房企土地购置面积同比增速为-49.7%，而土拍市场又直接影响到各个城市地方的财政收入。

上述放开限购的城市也不例外。以青岛为例，其2022年第三批次集中供地于9月16日正式收官。在这次集中供地拍卖中，约85%的地块以底价成交，地块的整体溢价率低至1.14%，较今年的首轮和次轮集中供地均有下降。

从拿地房企来看，成交的30宗地块中，22宗地块背后有平台类公司的参与。

平台类公司一般是指由地方及其部门、机构等，通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立的，承担投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。

比如青岛城投房地产开发有限公司，以6.90亿元的底价摘得青岛李沧区楼山二支路的一宗地块。青岛城投房地产开发有限公司的实际控制权，由青岛市国资委100%掌握。

此前，青岛市中心热门地块市南区CBD南京路1号，也以底价成交，拿地房企为青岛海诺建融置业有限公司。这家公司是青岛海诺投资发展有限公司的全资子公司，青岛海诺投资发展有限公司则由青岛市市南区财政局100%控股。

在不少业内人士看来，本地城投公司接盘的土地，实际上只能起到兜底作用。

根据中国房产信息集团（CRIC）统计，2021年至2022年集中供地项目的整体开工率为33%，而平台类公司拿地开工率只有16%。

“现在市场太差，很多地方平台公司拿了地也不敢开工，都在苦苦支撑。”有业内人士告诉中国新闻周刊。

上述业内人士还透露，周转率对于地产行业非常重要，如果拿地太久不开工建设，不能及时回笼资金，下一步不论对平台类公司还是地方财政，都将形成更大压力。

在市场下行趋势下，楼市全面放开限购也被不少城市寄予厚望。有分析指出，不少城市尝试通过放开限购，来缓解楼市下行压力。但另一方面，又担心相关政策的全面“松绑”引发炒房现象回潮。

“不排除各类政策放松过程中，可能会形成一些新的炒房现象，导致楼市调控出现新压力。”严跃进说。

事实上，在放开限购之后，不少城市的购房者都在“摩拳擦掌”。在苏州解除限购政策消息发布的第二天，有当地楼盘销售告诉中国新闻周刊，当天就接到了不少江苏省内和上海购房者的电话咨询。

8月5日，廊坊市宣布全面放开楼市限购，取消户籍、社保（个税）等方面限制性的购房条件。数据显示，此后当地新房成交量出现明显回升，特别是中秋节期期间，不少燕郊中介都反映，来了不少北京的看房客。

“市区不放郊区放”

不过，李宇嘉认为，目前市场整体成交量仍旧低迷，原因不完全是限购政策造成的。在他看来，最根本问题在于供给端的风险冲击和需求端的预期不振，背后的原因是疫情叠加经济下行导致的收入减缓，以及潜在购房者对未来收入和工作前景不看好。

近年来，各个城市的政策，都力图在“房住不炒”与提振楼市之间寻找平衡点。

那么，该如何既强化“房住不炒”的基本定位，又在一定程度上提振楼市呢？

中国新闻周刊注意到，不少城市都选择了区域性放开限购这一策略。

比如济南，除了历下区、市中区实施限购外，其他区域或二环外不再限购。青岛则针对非限购区域，明确本地户籍和外地户籍都可购买3套及以上房产。

李宇嘉认为，热点城市主城区楼市目前的下行状况，本质上是阶段性的，因为主城区的需求比较集中，新房供应又偏少，回暖只是时间问题，分区域限购政策实际上起到一层“隔离”的作用。

“热点城市核心区域全面放开，买多少套都不限制，很可能造成房价短时间出现较大波动，与‘房住不炒’原则背道而驰。但城郊区域供应比较大，需求前景目前看并不乐观，这样的区域可以完全放开。”李宇嘉说。

严跃进也认为，近期放松限购的一个显著特征是“市区不放郊区放”。

李宇嘉说，政策不管怎么调整，“房住不炒”和不以房地产作为短期刺激经济的手段，始终是国家的既定政策，也是各地调控的原则。

不过，如何定义稳定的市场，需要合理的参照系。不少业内人士认为，目前的楼市不能只和历史高位的数据对比。

“最近五六年，楼市的销售量一直在历史最高水平徘徊。今年的销售量相比去年、前年有所下行，但相比2019年、2018年甚至2017年和2016年，依然在一个历史高位上，对不少城市而言，依旧是历史第三或第四的好成绩。”李宇嘉说。

严跃进则表示，未来放松限购政策，会更强调循序渐进的做法，而不是一次性放松到底。

（原题：《楼市“松绑”，青岛等地为何反转？》）

多地楼市销售“冷热不均”房企谨慎转型楼市成交逐渐复苏

数据显示，2022年京津冀人口流失将达到42万人。

天津和河北人口的增加，原本是北京人口外溢造成的。也就是说，有些人本来想住在北京，但房价等压力大，就去了。

我认为天津和河北是北京的边缘地区，我认为北京的就业和收入会相应增加。

然而，这些年过去了，才发现，北京还是北京，边缘地区一直被边缘化。没有多少生活或收入。

无论是生活还是收入没有太大的改变，关键是要承受压力，所以最优的选择是没有必要留下来。

京津冀人口为何持续下降？房价高，找不到好工作，挣的钱也不够。

做媒体在哪都可以赚钱。别的不说，就说北京周边的小城燕郊房价两万多吧？

在北京租房，以前几百元，现在要2000元。一个月要挣多少工资才能维持？

现在只要有网络，就可以让所有人都成为自媒体。这是因为北京周边找工作的压力越来越大，高工资越来越少。另一方面，因为房价高、房租高，还是回本地比较好。

小地方赚钱相对容易一些。很多大V都不在大城市。北京、广州、深圳都去小城市做自媒体了。

那么有一个问题，你认为京津冀周边的房价还会继续上涨吗？但为什么炒房高手越来越多？

一线城市曾经风靡一时，如今却被视为过眼云烟。人们对大城市的向往似乎没有以前那么迫切了。

房价没有明显下跌，给部分群体的生存带来了困扰。你会发现大家都喜欢往人口稠密的城市迁移。

人流量的变化趋势必然与基本生活成本和大家的接受程度密切相关。

未来产业发展趋势明显，收入水平中等，住房和生活支出相对较少。

该地区将成为下一个人口增长区。随着全球经济增速放缓，国内经济向内需型经济转型，我们的需求会比以前压缩。

在这种情况下赚钱越来越难了，所以大家在选择城市的时候，肯定会过于看重性价比。这也将成为人口流动的最新变化趋势。

有人说也不复杂。之前京津周边的人口也是从北京溢出来的。就是说年轻人去了北京，过不去，就改到天津安家落户。

一个明显的观点是机会比较大。

从2月份成都房价涨幅高居全国首位来看，说明人口流动有了新的方向。

从成都2月份的房价涨幅看位居全国第一，说明人口流动又有了新的方向，我想当有一天成都的竞争变得激烈，房价很高时，今年的京津冀就是明天的成都，游戏规则本来就是如此。

人流量的变化趋势必然与基本生活成本和大家的接受程度密切相关。

未来产业发展趋势明显，收入水平中等，住房和生活支出相对较少。

该地区将成为下一个人口增长区。随着全球经济增速放缓，国内经济向内需型经济转型，我们的需求会比以前压缩。

在这种情况下赚钱越来越难了，所以大家在选择城市的时候，肯定会过于看重性价比。这也将成为人口流动的最新变化趋势。

有人说也不复杂。之前京津周边的人口也是从北京溢出来的。就是说年轻人去了北京，过不去，就改到天津安家落户。

现在因为北京赶人，安定下来极其困难。既然留不住，大家就不去北京，而是去上海和珠三角。

如果不能留在上海和深圳，很有可能会去浙江等地安家落户，再也不回北方。

如此一来，北方人口将继续向南流动，经济比重将进一步下降。

事实上，经济数据也支持这一观点。近年来，京津冀人口和经济比重持续下降。经济不景气和工作岗位减少可能会进一步降低对年轻人的吸引力。

数据表明，由于北京落户困难，连带京津冀地区人口也在暴跌，从而产生了北方地区人口外迁的效应。

之前，由于北京吸引了众多的人口，许多在北京混不下去的人，就改在环京和天津安家，从而催生了环京经济圈。

现在，由于北京政策收紧，落户极其困难，许多人都不再选择进京，转而选择了上海和珠三角，北京的溢出效应减弱，连带京津冀也受了很大的影响。

而年轻人即便在上海和深圳呆不下去，也基本上会去江浙等地安家，基本上不再回北方，其最终的结果就是北方人口持续南下，经济比重日渐下降，产生恶性循环，进一步失去了对年轻人的吸引力。?

北京楼市：再次提醒；此类房产，即使亏本也要清仓

近期发布稳楼市政策的城市数量持续增多，政策力度进一步加大，主要涉及放松限购区域、降低首付比例、提高公积金提取额度等内容。

随着政策效应逐步显现，楼市成交逐渐复苏，同时土地市场也出现一定程度改善，市场形势悄然生变，但多地楼市销售“冷热不均”特征明显。在新的市场形势下，房企投资更加谨慎，通过做“加减法”探索长远发展路径。粗放型发展房企将面临更大的生存压力，具备较强资金实力和风险管控能力的企业优势凸显。

“接待量和签约客户明显增多，仅端午期我们接待的客户就超过2000组。”长沙旭辉德奥上河城章的置业顾问文思思感受到了楼市久违的暖意。

中国证券报记者近期对长沙、杭州、南京、北京、天津、燕郊等地楼市调研发现，随着稳楼市政策落地，市场形势悄然生变。多地楼市出现回暖迹象，但“冷热不均”明显。同时，购房者更加理性，刚性和改善需求逐步释放，炒房客不断被挤出，而房企在阵痛中加速转型。

楼市热闹起来了

“犹如久旱逢甘霖，新政给市场注入了信心，日均客户带看量增长了76%。”在杭州拱墅区一家德佑门店内，中介吴婷刚接待完客户，又连忙拿起电话预约下一波客户的看房时间。

新政落地已满半个月，沉寂多时的杭州二手房市场变得热闹起来。除了中介带看量增长，二手房成交数量也出现明显回升。透明售房网数据显示，5月杭州二手房网签约5000套，环比提升21%。其中，“5·17新政”发布前日均成交90余套住宅，新政后日均成交超过180套。

距离杭州一千公里外的长沙，不少楼盘销售同样较为红火。6月4日下午三时，中国证券报记者来到长沙建发玖洲和玺营销中心，路边临时划定的停车区挤满了私家车，展厅里看房的客户和销售人员来来往往，好不热闹。现场置业顾问小王告诉记者：“从早上9时开始，来看房的客户就没停过，我除了中午花10分钟吃了一口饭，连喝水的时间也没有。5月以来，长沙楼市情况确实比之前要好很多。”

在长沙岳麓区的一个改善性楼盘营销中心，项目开发商相关负责人李明(化名)告诉记者，长沙楼市新政出台以来，改善性楼盘的访客量和销售量均有提升，5月其公司开发的叠墅楼盘日均访客量相比4月增长一倍。“从成交量来看，5月销售环比增长三成左右，销售群里成交喜报没停过。”李明说。

楼市转暖的背后是需求逐步释放，但中国证券报记者调研发现，多数购房者心态更加理性，对房屋价格更加敏感，不会盲目追高。同时，无论新房还是二手房，购房者对房屋品质以及配套、服务等方面均有更高的要求。

“目前市场上房源充足，尽管自己是刚需，但不会仓促去购房，还要多看看，只有房子的品质和价格都合适才会购买。”在杭州一家互联网公司工作的王珊对记者说。

机构数据显示，今年5月杭州十区新增挂牌量达到9609套，相比去年5月的2701套增长256%，环比今年4月的7238套增长33%。同时，二手房挂牌价下行，与新房的价差收窄。以未来科技城的阳光城未来悦max小区为例，该小区5月下旬成交了2套房，均价为54830元/平方米，而之前挂牌价曾高达90000元/平方米。

稳楼市政策效果显现，但从全国范围看存在“冷热不均”现象，“南热北冷”的情况仍在延续。

相比南方众多地区楼市回暖，北京以及环京等地区成交整体较为冷清。比如，天津尽管接连出台稳楼市政策，但成交仍然较为低迷。深耕环京区域的一家民营房企负责人李卫(化名)对中国证券报记者表示，上半年受疫情等因素影响，房企销售情况整体不太乐观。环京市场受北京楼市影响较大，上半年北京楼市整体较为冷清，环京市场成交也不太乐观，距离疫情之前的水平还有差距。

即便是楼市回暖的区域，同样存在“冷热不均”的情况。某民营房企客户和市场研究资深人士周荣飞对记者坦言，尽管5月长沙楼市成交量环比增长15%左右，但购房者需求主要集中在主城区的一些配套较为完善、品质较高的项目，近郊和远郊项目的销售速度并没有提升太多。以长沙北辰某项目为例，周荣飞介绍，该项目3月和4月成交量惨淡，5月虽有提升，但成交量仅15套，仍未达到正常水平。

中国证券报记者在南京调研时发现，5月南京全市约40次开盘，分布于城南、城北、江北、江宁等多个板块。除了河西、南部新城、燕子矶等头部板块的一些楼盘热度较高，多数楼盘销售数据平平，开盘后只卖了两三成。比如，雨花软件谷楼盘中铁龙湖·宸阅府，据网上房地产数据，项目5月26日加推了132套房源，截至目前去化不足一成。

房企谨慎转型

6月8日下午，长沙万科_湾汇的建筑工地一派繁忙景象，工人正在加紧赶工，钢铁敲击声、电焊吱吱声随处可闻。与之形成鲜明对比的是，长沙高铁新城的一个楼盘建设现场，除了零星几个工人，冷冷清清，基本处于停工状态。

“这其实就是房企目前的一个写照。”国内一家大型房企负责人告诉中国证券报记者，一些粗放型发展的房企将面临更大的资金和生存压力，具备优质项目、较强资金实力和风险防控能力，注重内部运营管理的优秀企业才能存活。

多位接受记者访的行业人士表示，政策提振了市场信心，但对于房企而言，摆在面前的仍有两大难题：短期债务的“燃眉之急”、探索全新市场环境下的可持续发展模式。随着供求关系发生变化，“高负债-高周转”的粗放型地产发展模式已经成为历史，房企需要探索长远的发展路径，从严重依赖模式向管理提质增效模式转型。

“除了投资更加谨慎科学，很多房企通过做‘加减法’来梳理更合适的发展路径。”前述负责人说，如何在变革的阵痛中维持良好的盈利能力、稳健发展，是房企面临的重要课题。

以泰禾为例，面对多轮债务违约以及停工等连锁反应，泰禾集团“断臂”自救，重新确定“小而精”的战略定位，不再追求全国性的扩张，在战略布局上进行收缩，仅深耕“北、上、广、深”等9个重点城市;不再过于追求规模扩张，而是将规模稳定在300亿元左右，并在此基础上争取利润最大化。

万科规划的路径则是“止跌企稳，稳中提升”。根据万科披露的最新战略，房产开发仍是万科最主要的业务，但拿地模式从分散改为集中管控，额度不再做切分，统一进行总体把握。同时，提高对项目盈利水平以及操盘团队能力的要求。这些举措将转化成实实在在的盈利贡献，通过管理红利来提高整体回报。

旭辉地产在2021年业绩说明会上明确提出，要加大力度推进轻资产模式，以物业管理、商业地产、长租公寓和代建业务为重点发展方向。

值得关注的是，受政策利好推动，目前标杆房企销售情况已出现回暖迹象。申港证券研报数据显示，今年5月，前50房企权益销售额整体同比下降52%。不过，5月销售额环比普遍上升，且同比降幅较4月有所收窄。其中，前10房企销售额环比增长11%，月度同比跌幅收窄1个百分点，前50房企销售额环比增长24%，月度跌幅收窄6个百分点。龙头房企优势明显。

中国证券报记者从多家房企了解到，随着全国统一预售资金监管政策落地、地方和主要金融机构对房企定点帮扶、监管机构支持优质民营企业发债等系列举措的推进，优质房企特别是民营企业的资金环境正在逐步改善。据了解，5月以来发债房企明显增多。5月20日，中国银行间市场交易商协会官方平台显示，远洋集团拟定向发行2022年至2024年度债务融资工具，金额为30亿元。此外，龙湖、美的置业、碧桂园和新城控股)等房企也有不同规模的发债。

需求待进一步释放

2022年以来，约150个城市发布稳楼市新政，从三四线城市扩展至二线城市。同时，政策力度逐渐加大，涉及限购、限贷、限售等核心内容。专家认为，在信贷端放松、限购端利好政策不断出台的当下，多地楼市能否扭转下行趋势仍有待考验。

李卫告诉中国证券报记者，房地产市场的热度由供给端和需求端共同决定。近期，各地陆续推出稳楼市新政，包括首付降到20%、放松限购区域界定这些关键指标，不少地区的调控力度较大。同时，土地市场逐渐恢复，供给端逐步改善。但从需求端看，不少购房者的预期尚未完全改变，观望情绪依然比较浓厚。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，目前，购房者的心态整体比较谨慎，房地产市场存在有效需求不足的风险。从机构数据看，二手房市场成交已经开始触底反弹。新房市场方面，热点城市的热点楼盘出现回暖，包括一些高端改善盘。这些楼盘主要满足的是资产配置、高端改善、小孩上学等需求。对于换房和刚需而言，目前带动效应仍然有限。

李宇嘉认为，在“稳字当头、稳中求进”的主基调下，房地产市场以“保交楼、保稳定、保民生”为主要目标，楼市会趋稳，但很难有大幅上涨。未来会有更多城市调整优化政策，包括一些热点二线城市，但带动的主要是高端改善和部分刚需，楼市需要经过一个较长时间的磨底。

中原地产首席分析师张大伟认为，政策调整优化更多是稳定市场，并不鼓励投机和推动房价大涨。张大伟表示，部分经营不善的民营房企流动性依然承压，高信用评级的房企在融资、拿地、销售等方面的优势将进一步凸显。房地产行业洗牌将加快，进一步推动资金、土地等向头部房企聚拢，凭借强大的“护城河”加上自身的多重优势，这些企业有望进一步提升销售规模和市场份额，迎来更展机会。

专家同时提醒，要警惕过度炒作风险，避免出现“一紧就死、一放就炒”的情况。支持合理住房消费需求，需要建立科学完备的政策体系和操作规范。

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京房会拥有十年以上楼市实操经验, 已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 , 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家; 累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

Q:提问: 非常感谢京总的解答，茅塞顿开。但还有几点问题需要京总帮忙。如果按照京总的思路，把房山的卖了，加上现金，总共550来撬动600-700的房子（只选择海淀的），具体在微操层面上还有些疑惑。

1.房山18年买得期房，加上4年的利息，现在卖的话，估计亏100万以上，于心理上觉得不合适，想等等，但从价值投资的角度，这时候应该止损了，换成优质股。但总觉得这个割肉，是不是割得有点狠，还请京总指点。

2.卖了以后，差不多有550左右的ZD，加上杠杆，能下手600-700的，自己在中关村附近上班，爱人在清河上班，所能了解到的区域就是学院路（地铁昌平线年底通车）、西二旗、或者永泰庄比较合适，但买来还是不太可能自己住，太小了，还请京总指点，哪个区域、哪个小区较为合适，谢谢京总。

A:回答: 您好,1、良乡大学城140平大三居,从户型的角度上,这个属于选筹上的失误,在远郊选盘的逻辑是刚需小户型,从区域的角度上,这个位置可能大概率跑输大盘

2、如果从心理上觉得亏100万不合适,继续持有,面对的可能是继续亏损,也可能N年以后市场回暖,有一定的涨幅,但这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是说这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的后续购买力

所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！如果继续持有的话您就会再次错过这波配置优质资产的机会.如果出掉眼是亏了,但是买入的房产可能会在下一波市场把亏损的找回来,未来就是赚的,这个是机会成本,如果市场比较给力,买入的这波市场有可能成本就回来了.经济学真正的精髓是“放弃”,所谓就是我想要什么,能放弃什么.

2、我上条回答给您推荐的有具体的楼盘,可以再查看一下;是海淀目前比较适合您们的;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询.

Q:提问: 京总好，能否再细说一下北三县的情况,我是本地人,目前北京房票已经用完,其中一套无法转商做,目前无力投资北京,想用您指导的方法筹下首付买燕郊,有时看您说燕郊有投资价值,有时又说不要考虑环京,我现在有点迷糊,希望看到我的问题给予回复,谢谢京总.

A:回答: 您好,感谢信任,所有的区域和房产购买,有时会出现两种对立的回答,是因为有前置条件.例如有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊,这是出于“机会成本”的考虑.

偏东南沿海经济发展比较好的地区、或者大部分新一线城市等,有更好的长期投资价值,这时候有选择,就尽量不要考虑环京区域;如果没有其他前置条件的情况下,燕郊是环京值得投资的一个地方,只看好燕郊是因为燕郊已经发展的很成熟,其他地方一时半会发展不起来,没必要去等一个不确定的事情.

不是说那些地方的房价不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,其次还要考虑房产的金融属性,其他地方的房产价格波动性比较大,即便房产升值以后,兑现也比较难,又不好,将来二押投资也会受到影响.只能投资环京的情况下买燕郊;祝一切顺利!

Q:提问: 京总好，我买了奥伦达部落的联排，预计今年下半年交房。该盘在河北，紧挨着延庆，是相对成熟的郊区别墅区。买它主要是受朋友影响，想为退休后做准备。那里很美，配套也逐渐丰富，还建了海淀外国语的分校。

最近我通过您的文章学习房产知识意识到，花了四五百万买它，也许是个错误——流通性差，使用率不高（每年最多住半年，目前在城里上班，只能周末去住）。想问一下，是不是应该在交房后立即卖掉？现在大势不好，也许不好卖，是否要等等再说？

A:回答: 您好，您这个属于战略上的失误，环京所有的别墅包括洋房这类盘的品质都做的很高，高品质也正是开发商的卖点。

但是这类房子第一没有流通性，第二不好，第三实用性比较低，一年住不了几次还要养护，您每次过去住得提前做保洁，交房后还要置办家具家电，如果都不配齐的话住起来很空，有点像民宿，这又是一笔费用。

可租、可贷、可住、可卖是投资房产的最后一道防线,即便是不能跑赢大盘,也要遵守这个原则;可租,代表市场有需求，有需求才有价值，投资才有意义。可贷是银行对房产价值的认可，无论何时，只要把红本拍在银行，能够迅速拿到钱。投资这样的房产，无论何时都有现金流保障，价值会更大！

流通性主要是指可住可卖。可住、需要基础的配套，能满足基本生活所需，才有人愿意去住。可卖是指二手房市场交易量必须活跃，交易量低迷的二手房，价值会打折.优质房产不仅是住房，更是一种金融属性非常强的产品。

建议您在交房之前就脱手吧，可以问问开发商的销售或者自己的渠道，如果等到交房之后;二手房市场呈现的一清二白，大家看得很清楚,到时候卖得也会更多,更不好出手，现在会好一些，哪怕是折一些价格出掉都可。置换到市区的纯投资盘收益要比这类盘客观一些！

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问: 京总您好。我看很多问答里面都提到了加杆杠，比如：首付400，加杆杠500-700，总价到1000。类似这样。我想请问一下关于加杆杠是怎么操作。目前户口在北京，人在外地工作，北京无房，考虑到后期小孩回京读高中，打算买房。目前我们在外地置有两套房，还有商贷100万。一套市值至少600万，一套400万。

手头现金约有350万。年收入扣除教育日常支出等外，有50-70万节余。北京买房主要是考虑保值及后期居住。目前没想好买多少价位的房子。想先请问怎么加杆杠，感觉即使杆杠加上去这么多，后期还贷不会有压力吗，不知道一般是什么思路。谢谢！

A:回答: 你好，感谢信任！1:您的负债比较少,首先要抓杠杆，杠杆非常重要，如果你完全没有，或者很低,您的回报率很低，有了杠杆回报率可以翻倍

我建议你抛售外地一套房产，有一套自己住的就行，其他的尽量卖掉，当然不是亏本卖，慢慢出即可。中长期看外地的流动性和升值性没有北京好，你变现之后获得的现金以杠杆的方式操作在北京继续买入.

外地的房子出完加上现金大概能到800这个样子,可以加400左右的杠杆.在北京买房投资很简单,放弃炒作的概念性区域,选择核心地段热门区域的优质盘即可,投资是看好趋势坚定持有核心地段优质物业的楼盘，搭乘这座城市的经济增长和人口红利，

只要有收益,后面就有机会继续建仓!这个是我一直的理念;星球内所有的问答和文章并不只是教大家如何投资房产,更多的是教大家成为一名职业的投资人,让自己手中的货币利益最大化.2、关于如何加杠杆请给我发私信,备注杠杆.

建议认真阅读星球置顶的文章《不懂杠杆,就无法进阶》祝一切顺利,有问题再向我提问

情况说明：非京籍，工居证，工作地点10号线金台夕照。目前2套住宅，老北苑佳兴园2居，户型一般，市值600+；富力又一城2居，户型还行，市值600-。打算先出掉老北苑的，上岸后择机出掉富力又一城，看了您的分析;实在不行自主也可，通勤地铁也能接受.天津的房产稳妥起见也要等到上岸后再出掉。孩子朝阳上初中，目前城里租房，5年以后回去住。

选择：预算700，没有通州资质，有地铁最好，开车为主，每周参与2次早高峰。根据您文章内容选择回龙观，顺义后沙峪，亦庄，旧宫，瀛海，西红门;1.回龙观：主要活动在东南区域，所以一直没去考察。2.后沙峪：看了中粮祥云，那挺热闹，感觉周边工厂多，其他社区破旧。另外万科天竺悦城，户型122三居，价格650+，很清静。租赁价1万+，房价这两年浮动不大，通勤自住也可接受。对了，您说租赁不计入参考。

3.亦庄：河西金域东郡，海梓府，去年如果看到您的推荐可能就买了，现在这两个盘8w的价格还能入吗，有点担心，目前只能买到2居。还是这个时间点有更优的选择？路东经开壹中心和通泰国际公馆，价格便宜，两居500+，经开汀塘看了不考虑了。亦庄里面买正规3居可能困难了，想尽量选择您说的品质次新盘，南北通透的优质户型。

4.旧宫，打算本周去看，德贤公馆，国韵村没地铁。朗润园有地铁。5.高米店，顺驰领海和新里西斯莱，如果未来自主的话可能有点远了，打算近期去看。您看我的思路有没有问题，给指点指点，我再专心考察1-2个区域，感谢！

A:回答: 您好,感谢信任!1、在郊区买房为了积分落户,比较稳健的方式是以最低总价买个品质次新的小房子,一定要是品质盘或次新,物业管理好的大社区;居住体验各个方面都很突出,有地铁则是加分项;通勤购买人群的特征是接受不了主城区的高价格和老破小,才牺牲距离换取品质;如果品质一般,交通很差,在市场上竞争优势比较小

您的情况更适合这种稳健的方式,现在持有的2套房子,一套老北苑,一套豆各庄,这两套虽然涨幅一般,但保值性不差,不至于下跌很严重,2套房子现阶段卖出的话1200W;这个资金量可以在北京的龙头区域或热门区域置换一套次新三居;或品质很高的两居;你在金台夕照工作,距离你比较近的一些优质板块,双井、朝青买过来自己可以住,生活质量也会提高

这些区域的房子涨幅和这些比较冷的板块、远郊是有很大差距的;北苑这一带未来的新贵是扎堆的次新,东有奥森、望京板块、老房子在市场上表现一般,豆各庄有大量的回迁安置房,后期区域的居住品质很难提上去,焦化厂不是最要命的,优势是有地铁,距离市区比较近,但北京的地铁已经不是稀缺性配套;品质楼盘只有富力又一城，其他全为政策房，人群结构一般;商圈北临京哈高速,南临京津高速,西靠东五环,东边是通惠河,区域向北为各种工厂加禁毒教育基地，这几点不利因素会导致未来这个区域的发展受限.富力又一城已经横盘多年;这两套房子应该考虑优化;

现在北京房价的轮动规律是遇到牛市;第一波上涨的是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车盘领涨,逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,房价不大涨,刚需不进场,第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;

按照效率优先原则,置换的方案应该是这一波市场上涨前一并出掉老北苑和豆各庄的,买入一套优质盘吃下一轮的行情,摩擦成本大概率(90%)会在下一轮的涨幅中赚回来,并且会有可观的利润,天津的房子等市场大热时出掉换到远郊用来积分落户,这里面有个时间点:天津市场大热时价格有优势,而北京的远郊市场启动比较慢,不至于高位买入,这个是比较理想的置换方法;

您的底仓还可,主战场应该放在领涨的板块上,其次用来积分的别买太差有行情即可,高米店西红门、回龙观比较稳妥;不要只看便宜的,同一个时间维度,有的盘涨的很快,有的盘涨幅很差,这里面是有原因的,普通的买房投资者一般都会只买便宜的,评判一个小区的价格高低，是根据自己能不能买得起为依据。自己买得起，就感觉不贵，性价比高，可以买来投资，自己买不起就觉得太贵

一个合格的投资者判断市场时要跳出主观思维，首先考虑的是这里有没有价值？如果有，值不值得入手，值得入手最低需要要多少资金可以入场，然后再看自己所能调动的资金量有多少，差多少，能不能想办法弥补这个差距。在精算以后，如果确实相差巨大比较困难，再退一步选次级板块。这是正确的选房逻辑;亦庄路东这几个便宜的盘第一是密度很大,产住混合,所以价格才会便宜,相当于被市场认可的只有一小部分人,而亦庄大部分有购买力的全部集中在河西了,所以才会涨价

建议认真阅读精华栏的文章《 81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#不懂杠杆，就无法进阶

41#浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）